地产牛人眼中的聚龙小镇

11月30日-12月2日，广东房地产寻找标杆系列活动第十期——“走进聚龙小镇”在福建泉州聚龙小镇成功举办。来自广东省14个地级市，包括颐和集团、广东客天下、翔顺集团、中房集团肇庆百花园、广东富港集团、佛山东建集团等副会长单位在内的近30家企业60多位高管参加了本次活动。聚龙小镇的刘伟忠副总经理、营销总监周水平和物业总经理陈小香为参会嘉宾阐述并解读了聚龙小镇十年来的发展历程，福建省社科院党组成员、副院长李鸿阶作了《聚龙模式与房地产企业社区文化建设创新》的主题演讲，广东省房协会长王韶、福建省房协秘书长方健民、泉州市房协会长郑镇安，广东省房协副会长赵永爽、刘琴、吕文、邝绍荣地产牛人等纷纷发言，精彩不断！

01

聚龙模式代表着未来中国住区建设和管理的一个方向

王韶（广东省房地产行业协会会长）

走进聚龙小镇是广东房地产寻找标杆走进系列活动的第十站，在此之前我们相继走进了龙湖、万科、恒大、碧桂园、腾讯和蓝城等等，细心的朋友一定会发现，龙湖、万科、恒大、碧桂园、腾讯和蓝城这些企业都是业界赫赫有名的标杆企业，反观聚龙小镇既没有气势恢宏的规划、高大挺拔的建筑群、美仑美奂的园林，以及高档次的配套┉┉但为什么万科、恒大视之为学习的榜样？为什么宋卫平要组织2000多人的团队来学习？融创孙宏斌前些天也来了，今天我们同时来了5位副会长，为什么？

十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

中国房地产业经过30多年的发展，住宅短缺时代已成为过去，主要矛盾从总体供给不足转为局部不足和结构失衡；其次是“不够住”、“住的贵”与“低品质”之间的矛盾；第三是居住服务需求的快速提升与低层次的传统物业服务间的矛盾。进入新时代，伴随人们物质生活的不断丰富和对美好生活追求日益强烈，人们对高品质居住环境和高品味生活方式的向往。作为开发商必须要由住房生产者，向高品质、高品味新生活创造者、引领者转变。关注新消费群体变化，注重对某类资源的重新整合组织，从人文关怀的角度考虑新产品定位和设计，提供更好的人居环境；基于原有房子基础上向住户提供一种全新生活方式，打造一个有“温度”的社区，把产品和服务做到极致，满足新客户群休闲、度假、居住、学习、交际、创业和投资新需求。

聚龙小镇十年磨一剑，规划理念源引“世外桃源”，坚持自然、健康、快乐、和谐生活理念，打造“最有人情味的生活圈”。聚龙小镇十分注意对业主的信任和交流互动，注重树立业主的文明意识，致力推动邻里和谐，如：聚龙邻里宴、邻里情厨房、聚龙信用良品店、聚龙爱心顺风车。聚龙小镇给人们的印象是山水如画、邻里如亲、老少康乐、充满微笑、没隔阂、充满乐趣，被誉为“没有陌生、心有所安、情有所归”的世外桃源。

个人认为，聚龙小镇印象或聚龙模式代表着未来中国住区建设和管理的一个方向，但需要用真心，更要用真情，耐的住寂寞!在聚龙，我建议大家不仅要听、要看，更要用心去慢慢体会，或许你会发现房地产一个全新的未来。

02

住宅产品应该注重中华民族优秀传统文化的继承

方健民（福建省房地产业协会秘书长）

今天走进聚龙小镇给我最大的印象是，作为房地产开发企业来说，在向社会提供优良的产品的同时，应该注重为用户提供优良的服务、注重继承中华民族优秀传统文化、更加注重社区文化建设。只有这样，才能够使住户更有幸福感，才能契合满足人民对美好生活需要的时代要求。

03

根植在业主心中才叫社区文化

郑镇安（泉州市房地产业协会会长）

如果用传统的房地产开发思维来看，聚龙小镇讲不通，它是对房地产企业的“背叛”，因为企业要以盈利为目的，但是他们是以回报家乡为目的来做的，没有盈利的理念。现在全国各地都在做社区文化活动，但如果只是设计一些文化活动那不叫社区文化，那叫做社区文化活动，聚龙小镇的这种已经根植在业主心中的文化才是社区文化。虽然聚龙的老板从事房地产不是以盈利为目的的房地产开发，但是他的开发理念很清晰，每个建筑物都不追求高大上，但是每个建筑的公建配套，又都时时刻刻为业主着想，根据业主需求来建设。这就是为文化能够根植、整个小区能够和谐共处创造了硬性条件。当然，经营企业而不盈利是不对的，但如果企业是把所取得的利润回报到小区，这就可以复制。

04

聚龙小镇是凝聚了业主的力量、凝聚了社会的力量才走到今天

周水平（聚龙小镇营销总监）

聚龙小镇十几年前只是一个落后的小山村，现在也还是保持着原生态的地方。我来到聚龙大概五年的时间。王会长上次来的时候就是我接待的，不是董事长接待，这可以说是我们企业跟很多比较大的企业不太一样的地方。在聚龙里可以看到很多时代的烙印，但是看不到个人的影子在里面，这就是我们企业最大的不同。所以聚龙到今天十年的时间，其实它是凝聚了业主的力量、凝聚了社会的力量才走到今天，到今天也还早，还有很长的路要走。

为什么会有聚龙小镇这个项目？黄塘镇是在惠安县的西部，比较靠山里面，以前确实是一个非常穷的地方。穷还没关系，因为当时整个层面都是这样，但像一些精神病医院、火葬场、枪毙场还有麻风病医院这些全部都放在这边。我们老板是65年的，所以在他那个年代的时候黄塘这个地名确实让他很抬不起头，个人的烙印里面一直有这样的拘束。在02、03年的时候，通过一个机会，泉州市政府去了西藏找他，把他叫回来招商投资的时候一下就把他的家乡情怀给点燃了。他有一个愿望就是用一个新的地名把黄塘镇这个地名给覆盖掉，这个愿望在目前来说基本上是实现了。

当然这是他个人情怀的一部分，另外就是他在厦门生活的时候住在一个洋房里，洋房中间用阳台来隔断，两户人家是相互看得到，但他用农村生活的那种方式去跟人家打招呼去相处的时候，发现他的邻居基本上是应付式的，不会真诚地和他相处。后来，他去了深圳、成都以后也发现这种现象普遍存在。在60年代和70年代的时候，农村的邻里氛围非常非常浓，大家虽然穷但是都活得很开心。所以我们企业有一种使命感，不是去追求规模，而是去营造一个厂、一个大厂，让员工、业主还有来过聚龙的人在这个厂里面贡献自己的力量，然后影响出去社会更多的人，我们就是把聚龙当做一个公益。

聚龙小镇从07年开发到现在，我们老板一直说一句话就是“不忘初心，知道自己的历史使命”。2008年，我们就开始做员工人文建设培训，把人文建设和文化建设作为我们最重要的一项工作，甚至凌驾于本职工作之上。我们推进的过程就是在业主入住之前，员工要先去领会，从2008年起我们就不断地培训、不断地出员工手册，让员工先领悟然后去践行，再传递给购房者客户。我们带客户去看房之前，一定要是认同我们的文化的客户，我们才会带他上电瓶车去看房，购房之前要很郑重地签一份文明公约。这其实是一个价值观的认可，也是现在一直在谈的社群中最重要的一点。老板跟我说“你一定不要担心聚龙的房子卖不出去。如果说聚龙的房子卖不出去的话，那说明一个很严重的问题，我们要做的文化是错的是假的。你好好地把我们的文化介绍给来访的人，传递出去就够了。”我们到现在开发10年了，总共的开发量才120万平方左右，这个开发节奏其实是很慢的。

聚龙做的很多事情其实都是小事情，但是它确实很难。我们希望业主把这里的习惯带出去，现在确实有部分业主做到了。做产品不是我们的重点，但是在做产品的部分有两个基础。第一个是质量的部分，我们早在08年的时候就获得过鲁班奖。第二个是，不管是公建还是在山坡上一些低密度的产品，我们所有的规划都是尊重自然，大自然才是真正的主人。大家在园区都看到我们的园区没有垂直的规划，但是它一定在每一个点跟自然结合的非常好。

最近这两年小镇这个词太火了，但是小镇的重点一定不在产品、一定不在销售的层面上，一定是在可持续运营的层面。在做产品的时候就要考虑到这个问题，我们不是说我们没办法把绿化打造得更好，但是把绿化打造得更好后如何去保持，这个是很重要的。这就是要解决产品和社群之间的问题，如果连产品都没办法满足社群的需要的话，你再去谈物业要做好、谈共同价值观的认可，那已经不太现实了。

我们从2010年提的“挑战没有人情味的都市生活圈”到2012的“远亲不如近邻，小镇没有陌生”，在这个过程中，我们把邻里宴作为一个载体，每当有新入户的业主进来，我们就做小型的邻里宴，让业主真正地去认识。我们当时也做了很多大型的邻里宴，包括小镇节、中秋节、端午节还有年夜饭都会去做。一场大型邻里宴2000个人，想要相互认识是不太现实的。它更多的是营造一个节日氛围，把我们的理念传递出去。真正要让业主相互认识主要是依靠小型的邻里宴，所以我们现在很少举办大型的邻里宴，一年就只有两场。一场是我们的小镇节，这已经形成了传统，第二场是中秋节。现在每周都会有以每栋楼的业主举办的小型邻里宴，主要是聚龙的社区文化部配合楼栋长去开展，从去年开展到今年这一块都延续的非常好。

业主入住后，我们怎样去利用业主的力量把我们的文化传达出去，这个点是至关重要的。因为仅仅员工在做、开发商在做、物业在做，那可能只是出于某种利益去做。我们当时第一批业主入住进来，把一些认同我们小镇价值观念的业主推到台前，让他们去带动，让他们去做榜样的力量。这里榜样的力量有很多，其中最大的榜样就是我们的老板。公司的管理层如果用言传去传达公司的理念的话，是很难去实行的，一定是以身作则先去做，做给下面去看。比如我们董事长自己抽烟，他一定不会把烟头扔到地上，他看到烟头就一定会捡，那我们的总经理看到就会去捡，我们总经理去捡，那我们的员工就会去捡。业主看到就会受影响，就会被感染到，它就是这么一个去推进的过程。包括微笑问好，比如说各位今天来到聚龙，你们在聚龙遇到20个人有10个人跟你问好，那可能到第11个人的时候你就会去主动向他问好，我们希望用这种方式去传递。

刚刚谈到的榜样的力量里面非常重要的一个部分就是结合起了业主的力量，大家参观的一些硬件是业主去参与管理的。我们所有的协会基本上都是业主去主导，所以业主才能真正的融入进来。这种价值的认同感就是因为他真真正正的认为聚龙是他的家，他愿意去爱护它。就像聚龙的爱心义工社，我们公司是不用投入任何人力和财力，业主自己运营得非常好。要顾虑到业主的食、住、行方方面面，每一个环节我们确实都没有办法做到最好，但我们把业主的力量给利用起来。在社团协会这方面，现在很多人在谈到社群，其实都会谈到是不是我需要把营销费用挪用过来。我们公司不是这个理念，我们就是能够投入的我们就一次性投入，比如提供场地所用到的建房子和装修的钱，剩下就是把真正价值观认同的业主给调动起来，让大家有多少钱办多少事情。

还有一个就是信用良品店，我们一开始是基于对人性的一些判断去做的。2014年，我们企业分了两批去了日本，确实对我们有一些触动，抛开民族的层面讲，他们的素质确实是走在前面。我们整个项目从08年开始做到14年的时候，我们的业主相对来说素质还是比较高的。我们当时决定做这个信用良品店的时候就相信不会丢东西，就算丢了我们也不讲他，反而能更好地发扬下去。当你付钱只有你一个人知道的时候感觉就是充分地被信任，虽然说它整个规模不大，但它其实有两个层次。第一个层次就是我们提供的产品要让业主信任，第二个就是我们也信任业主会遵守这个小店的规则，这个点同样也起到了榜样的作用。我们相信人是善良的，舆论的导向也会往善良的方向去引导。

05

把物业所有工作都晒到阳光底下

陈小香（聚龙小镇物业总经理）  

聚龙小镇物业跟其他物业公司不一样的地方主要有两点。一是我们提供的是亲情式的管家服务，这是聚龙物业的一个特色；另外一个就是我们是首建阳光物业，就是把物业的所有工作都晒到阳光底下，接受业主、接受全社会的监督。我们建立了很多不同的渠道，主要是让业主全方面的、直接的联系到我们，在电梯里面、楼栋里面都可以找到管理人员的电话。如果有什么事情工作人员没有及时地处理的话，他可以找到管理层。

我们会经常开展各种各样的座谈会，业主座谈会、分享会、各种社团群体的座谈会，主要是希望业主能够参与到我们的工作中来，可以给我们更多的提升、整改的机会。

物业主要围绕我们自己的定位，也就是围绕构建文明社会、共享社区邻里情怀这方面开展工作。针对社区文明这一块我们有文明公约、顺风车、微笑问好和人过地净。其实对于我们物业来讲，我们更多是倡导者，倡导绿色环保、垃圾分类、绿色出行和光盘行动等等。

只要有业主入住我们都会上门拜访，主要引导他们参与小镇的社团、配套活动，还有让他们更快地融入小镇的文化。物业就是做中间的这个环节，让他们更好的去连接、更好的去互动、更好的去参与小区的文化建设。

06

我个人真正学到的是聚龙小镇的这一份坚持，一份执着。

赵永爽（广东省房协副会长）   

今天我是一个学生的身份和心态来到这里，非常感谢房协，不仅仅是广东的房协，还有我们福建房协和泉州房协。今天在这里感谢是发自真心的，因为我今年40岁，不惑之年产生最大的迷惑，这个行业到底应该往哪里走。我们这些房地产的老兵，所谓的古典主义者，被现在日益膨胀的这种追求规模、追求速度、追求首富还有追求影响力的心态所影响。这种魔障不仅困扰着我的内心，更多的是把我的手脚捆绑住，但是我一直在寻找一个转型之路，个人的转型之路，所以今天是来取经的。

昨天晚上深夜到了我们的这个酒店，看到了聚龙小镇四个字的时候，第一个印象是此小镇非彼小镇。最近，我走了一圈江浙地区的小镇，北京的小镇，包括我们广东地区的一些小镇。无论是特色小镇，还是带古韵的小镇，我发现好像小镇给我们的含义都是要有古色古香或者特色的配建，好像我们小镇都要到了半夜8点钟以后，十点钟以后还有喧嚣的酒吧，还有可以产生这种艳遇的土壤和氛围。但是我们来到了聚龙小镇，发现不是传统意义上的小镇，这里更像一个房地产的项目，更像一个大型规模的住宅区，像北京的天通苑一样。那么它为什么叫小镇，通过今天的参观和学习，实际上我脑海当中的第一个印象是没有什么可学的。我们看到的建筑，看到的园林，看到的硬件，我们在座的所有的发展商，都曾经做过。我们看到的所有社区文化的打造和我们的业主的沟通和跟业主的互动，我们当年也都曾经想过，也想到过，甚至也做了一些，但是我个人真正学到的是聚龙小镇的这一份坚持，一份执着。这份坚持和执着，对于我们这样的人来讲是十分宝贵，因为我也管过将近十年的营销，我也曾经兼任过物业公司总经理两年时间，从06年到现在也一直在操盘，小规模、大规模的盘都曾经操过。我们发现实际上当我们想赚钱的时候，或者说当我们已经赚到钱的时候，我们当年的很多的理想，很多的梦想就放弃了，我们当年认为正确的事情、应该做的事情就放弃了。一方面原因是老板们的心态产生了变化，另外一方面也是因为我们这些从业人员的敬畏之心没有了，我们追求的真正的初心和初梦都没有了，所以我觉得中国房地产最大的泡沫和最大的风险不在于资产的泡沫和价值的泡沫，而在于我们这些房地产人，大老板们、大首富们到我们这些小经理人们，我们忘了初心、我们忘了敬畏之心、我们忘记了自律。这个社区实际上更多谈的是业主怎么样去自律，自律才能自治。如果每个人都自律不了的话，也没有办法自治，所以我学到的和我看到的真的是可以感动于心的。

昨天晚上睡不着觉的时候已经拜读了聚龙的这两本书，在读书的过程当中，感觉到自己的心静了下来，也看到了我们今后要学习和努力的方向。所以我觉得聚龙小镇的幸运在于他们的老板没有急功近利，没有在过去这十年的黄金期或者叫钻石期疯狂地选择扩张。中国房地产业的幸运也在于有聚龙小镇这样的企业、这样的社区和这样的社团。千里之行始于足下，我个人带回去的，只有说从我自身做起，在我所居住的小区里先自律起来，先跟我们的邻居沟通起来。我也希望我们在座所有的同行回去，无论是向你的老板汇报，还是本身就是老板，不要去跟碧桂园比速度了，不要跟这个恒大去比财富了，对吧？同时这里要说一下，这次来给我另外的一个特别大的洗礼，就是使我个人改变了对福建发展商的一个认知，过去我们看到的都是阳光城、都是泰禾，而今天我看到的是聚龙小镇。所以这就像十七年前我从北京到广州锻炼加入到房地产行业一样，我看到了我当年的初心，看到了当年的初梦，所以希望各位不要痛苦的再去想销售额的问题，痛苦的去想赚多少钱的问题，我们把自己已经建好的小区，看看能不能拿出一个两个来整理一下、清理一下。真正把自己的身价放低一点，跟业主真正融在一起，我相信以人心换人心，总有那一天我们能达到真正的和美，就是这种利他。我们东边的岛国都做得比我们好，那我们能不能追上去把这个利他、真正的利他实现。

07

城市里水泥墙不是重点，重点是心墙

刘琴（广东省房协副会长）   

其实我昨天是比大家先到的，我先去了那个崇武古城，了解到这个片区其实是一个雕刻之乡，留下的都是一些历史的传承。然后在想这是一个什么样的城市，跟赵总一样，我对这个小镇一直以为是传统意义上的一个小镇。今天早上六点钟我就起来去沿湖跑，刚开始吓到我的就是那些邻居们都跟我说早上好。我刚开始以为是个例，然后发现沿路跑所有人都给你打招呼，到后来我在碰到我们的同事、朋友，他们还没有这个习惯的时候，我就跟他们打招呼。所以感觉就是看过了很多的小镇。这一次才真正的意识到聚龙小镇有别于其他，不是一个简单的，其实是一个人心最原始的初心，每个人都以这种状态生活，看看是否可以打开你的心扉。

城市里水泥墙不是重点，重点是心墙。这里所有的邻居，每一个人都能够关爱身边的所有人和事，我们都带着这种感受和情绪回去那又会是一个梦想吧。如果将来大家通过开发商把物业管理这块做好了，那根本不需要花那么多的钱去买一些报道，告诉你是一个什么样的企业。聚龙的这些都是自发的、免费的，所有的报道在房间我已经看过了，他根本是没有花过一分钱去做新闻的报道，甚至他们愿意低调。但是来自全国的媒体都在写，都在写聚龙小镇这样的一个故事，所以我想也没什么特别的感受吧，就是希望更多广东的企业往这个方面努力。广东到目前还没有一个真正意义上的这种小镇。广东房协带我们去看过杭州的那些小镇，在广东的房企里面也有十里方圆等类似项目，都还挺有中国韵味的，但是他们只是在建筑上达到了，在人文上还是有很多这方面的发展的空间，还有很多的机会点，我想大家每一个房地产人都能带着这样的使命，在后面的工作中用理念去影响他人，影响自己企业的文化。

最后引用聚龙的周水平营销总监周总的话，他不是卖房子，他是在帮郭总找邻居。郭老板他自己作为一个石雕大师也走过了西藏，走过了很多心路历程，才产生了这样一个价值观。因为他的价值观影响所有的人，所以这也不是一朝一夕可以形成的，他这种坚持执着，还有他能影响所有的人去往前走。我想我们都在聚龙小镇有所收获，也接受到了心灵的洗礼吧，回去以后就像爽哥说的，从自身做起就好。

08

聚龙小镇模式有助提高国民素质

伍云龙

（中房集团肇庆百花园有限公司总经理）    

今天跟省房协来这里学习是受益匪浅。因为中国改革开放以后，无论是高铁、机场，还是其他硬件、建筑物等基础设施，我们都比很多发达国家还要好，包括科技网络也并不比他们差。但是我们出去总是感觉有那么一点点说不出来的差距，那就是我们平常所说的国民素质。就像刚才赵总提到的东边的岛国，去到那里感觉就很明显，我们的行为和语言各方面跟人家比差距非常大。通过今天参观聚龙小镇，我认为如果能够把这里复制出去，是能够迅速地提升国民素质很好的一个做法。

09

大家都应该有一颗向善的心

许文

（广东客天下实业有限公司董事长助理）

聚龙小镇跟客天下是很相似的。梅州客天下产业园是2006年开始建设，聚龙小镇则是2007年，两个项目都是作为一个小镇打造，都是十年磨一剑。当然我们梅州客天下产业园更偏向于宣扬客家的文化，蔡总也把他对客家文化的情怀在他的家乡打造，所以是特别的相像。我记得在两年前，王韶会长当时就跟我们董事长提到过聚龙小镇很值得我们去参观学习，所以当时我们是第二天就派人过来这边参观学习，而且事实上我们也参考了聚龙小镇在人文方面特别是社区文化建设的一些经验，现在梅州客天下也形成了“美好邻居”，“最美的风景是文明”等文化。

今天听到周总和陈总给我们毫无保留的讲授聚龙小镇的具体做法，对我们日后的工作都是非常有帮助的。同时不管是从老板还是我们作为职业经理人，大家都应该有一颗向善的心，能够去多做善事，共同打造一个和谐的社会。

10

从维护角度看，聚龙的景观打造得非常好

李勇强

（广东方直集团有限公司副总经理）

从规划角度来说，包括产品研发我觉得聚龙小镇跟我们广东省相关企业的水平差不多。方直集团也是比较关注产品，我们的楼盘都是以景观优先的，所以景观是我们的亮点。今天我们看到聚龙的景观打造得非常好，也发现了很多值得我们学习的地方。

2017年的走进系列活动已经完美落幕，明年我们还将陪大家重新走进龙湖与万科，看看万科、龙湖有什么变化、为什么在变、怎么在变？明年，我们也会继续关注各类新兴业态和新的标杆，陪我们广东企业共同迎接和面对房地产行业新的时代！明年，广东房地产寻找标杆还有更多精彩，我们不见不散！